Información útil para comprar bien
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¿Me interesa más comprar, alquilar o alquilar con opción de compra? |
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Alquilar o comprar depende mucho de tu proyecto de vida, ya que económicamente tienen ambas opciones ventajas y desventajas.
Si Alquilas, no tienes necesidad de desembolsar al inicio más que la fianza (equivalente a uno o dos meses) y el primer mes. La vivienda puede ser con o sin muebles, según tu preferencia. Y es posible que te puedas beneficiar en este momento de un ahorro por la subvención que ahora se ofrece a personas con bajos ingresos.
Ya sabes, por contra, que no es tuya, que has de devolverla igual que estaba para no perder tu fianza, que hay un plazo máximo de cinco años si no se renueva de acuerdo por las dos partes y que hoy la ley ya puede en cuestión de unos pocos meses obligarte a abandonar la vivienda en caso de impago por un solo mes si el dueño quiere.
Comprar tiene habitualmente el inconveniente del desembolso inicial, que conlleva parte del valor de la vivienda más un 10% de pagos por impuestos, contando con el IVA, la Notaría y otros menores (aunque en este 2012 los gastos serán en torno al 6% ya que el IVA esta reducido de manera extraordinaria y transitoria al 4%). Así mismo, adquieres el compromiso de pago de tu hipoteca, sabiendo que en caso de no poder hacer frente, tienes unos seis meses para solventarlo y a partir de ahí, en caso de no poder venderla o ir cubriendo la deuda, el banco te plantearía en algunos casos soluciones para facilitarte un pago posible y en otros si creen que no pudieras remontar tu situación, optar por su embargo, con la problemática que esto conlleva para ti.
Nuestra sugerencia es que busques bien, porque en la actualidad hay algunas empresas promotoras en la ciudad que están siendo capaces de ofrecer una solución de compra que permite integrar dentro de la hipoteca toda la entrada y los impuestos. Incluso entregártela lista para vivir, con mobiliario en toda la casa y sus enseres. Esto, si tu preferencia fuera tener tu propia vivienda, es una muy buena solución, ya que el esfuerzo es prácticamente el mismo que si alquilaras, pero con la ventaja de que la vivienda la compras tú en el mejor momento de precio del mercado. Esto suele ser incluso mejor que el alquiler con opción a compra, porque el precio que ofrecen las empresas promotoras cuando tú adquieres la vivienda puede ser considerablemente mejor al que te ofrezcan en una vivienda que de momento te alquilan, sabiendo la empresa que tiene que seguir pagando por ella intereses al banco por el préstamo que le concedieron para construir la vivienda.
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Alquiler con opción de compra: Ventajas e inconvenientes |
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Primero definamos “alquiler con opción a compra“: “Se trata de un alquiler convencional, de hecho el contrato es similar con la diferencia que en este se incluye una cláusula de opción de compra. Esta cláusula habilita al inquilino a comprar la vivienda descontando del precio que se pacte la totalidad del alquiler pagado o parte. Para ejercitar la opción de compra se establece un periodo. Normalmente oscila entre 12, 18 o 24 meses. Transcurrido ese periodo se pierde la opción y por tanto el dinero pagado no se recupera”
¿Qué inconvenientes tiene?
El principal inconveniente es que aunque pagues religiosamente todas las cuotas del alquiler si llega el momento de ejercitar la opción de compra y el banco no te concede la hipoteca (algo habitual hoy día) pierdes la opción de comprar esa vivienda y el dinero que hayas entregado por tener esa opción así como las cuotas del alquiler
Otro inconveniente es que la cuota de alquiler de estas viviendas suele ser más alta que la cuota de alquiler en la zona puesto que, como la idea es descontar del precio las cantidades pagadas como alquiler, se exige este esfuerzo para entregar el máximo de dinero posible.
También tenemos los inconvenientes fiscales y de ayudas puesto que a todos los efectos el dinero entregado es para el alquiler, solo será para comprar la vivienda si llegado el momento se ejecuta la opción. Por tanto la persona que acceda a una vivienda usando esta formula no puede deducir fiscalmente puesto que no está comprando y tampoco puede obtener la ayuda de la RBE (Renta básica de Emancipación) por no tener un contrato de alquiler.
Por ultimo remarcar un inconveniente que para algunas personas tiene mucha importancia y es que al ser la vivienda de alquiler durante el tiempo que dure la opción no se pueden realizar ningún tipo de mejoras ni personalización.
Entonces, ¿Qué ventajas tiene?
La principal ventaja estriba en que la persona que lo realiza está pagando una cuota que sirve a la vez de alquiler y entrada para su vivienda y es la única manera (que actualmente creen que hay) que tienen a su alcance de vivir y tener en un futuro una vivienda en propiedad.
Hace 2 o 3 años no se utilizaba este sistema porque la gente podía vivir de alquiler y a la vez ir dando entregas a cuenta para su nueva vivienda (En Tolar hemos tenido más de un caso así)
Si estas pensando en realizar un alquiler con opción de compra te aconsejamos que hagas las mismas gestiones previas que si fueses a comprar, esto implica que tienes que averiguar que hipoteca te va a conceder un banco por esa vivienda y que gastos te va a suponer la compra con la intención de negociar con el propietario un plan de pagos durante el periodo de alquiler que te permita entregar la diferencia entre la hipoteca y el precio total, ya que como hemos comentado, una vez se acabe el periodo de alquiler estas obligado a comprar la vivienda y difícilmente lo podrás hacer si no te concede un banco la hipoteca o con el importe de hipoteca y las entregas que has realizado te falta dinero.
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Más sobre seguros e hipotecas |
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Hace unos meses publicábamos un artículo sobre los seguros que son obligatorios al contratar una hipoteca, ya que percibíamos mucha confusión sobre el tema entre nuestros clientes.
Puesto que nos siguen llegando preguntas al respecto, aquí intentaré ofrecer algunas respuestas a las más frecuentes.
¿Puede mi entidad financiera obligarme a contratar un seguro de hogar?
Tu única obligación es tener cobertura contra incendios.
Es importante tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, este seguro se hace por partida doble, ya que no sólo se incluye en el contrato individual de la vivienda, sino que además está incluido en el seguro de la comunidad de vecinos. En ese caso, todos los vecinos pueden participar de esa póliza distribuyendo la cobertura en función del porcentaje de participación en la comunidad y declarando a su vez a la entidad de crédito como beneficiario del mismo, remitiendo esta cesión a nuestro propio banco o caja.
De esta forma con el seguro de la comunidad de propietarios evitaríamos tener que hacer un seguro sobre nuestra vivienda.
¿Puede mi entidad financiera obligarme a contratar el seguro con una determinada empresa aseguradora?
No, esta práctica es ilegal y por tanto dicha “obligatoriedad” no aparecerá por escrito en ningún documento. Sin embargo, sí puede ocurrir que la contratación de diversos productos bancarios tales como seguros o tarjetas de crédito nos resulten convenientes pues de ellos se derive una rebaja en el diferencial hipotecario. Es importante en este punto revisar las condiciones del préstamo hipotecario, pues a pesar de que se nos bonifique por contratarlos, el tipo de interés mínimo que se nos aplique puede ser bastante superior al de referencia (generalmente el Euribor), y por tanto no resultemos económicamente beneficiados.
¿Durante cuánto tiempo estoy obligado a mantener un seguro?
La obligación siempre es la de la vigencia del contrato que hayas firmado, siendo ésta generalmente anual, aunque el pago de la prima se haya pactado de forma semestral, mensual etc. Una vez cumplida su duración, podrás contratar otro seguro, con la compañía aseguradora que elijas.
Recuerda que, en caso de no querer renovar la póliza, debes avisar a la entidad bancaria con una antelación mínima de dos meses (aunque debes leerlo con atención en la póliza, donde se ha podido establecer un plazo diferente), pues si no se entiende que la renovación se autoriza por consentimiento tácito, es decir nos cargarán el seguro otro año más puesto que no lo hemos avisado.
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¿Qué seguros son obligatorios al contratar una hipoteca? |
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Muchas de las personas para las que trabajamos nos han preguntado sobre los seguros que la entidad bancaria les estaba haciendo contratar a la vez que les concedían su hipoteca. Entre ellos están el seguro de vida (en caso de fallecimiento, el banco recibe el importe de la hipoteca y la cancela), que no es obligatorio aunque sí aconsejable. El seguro de hogar que cubre los daños que se produzcan en la vivienda como causa de una inundación, un incendio o un terremoto sí es obligatorio. Como ves, el seguro de hogar habitual incluye sólo lo que se conoce como el “continente”, es decir, la vivienda en sí, y no el “contenido”, es decir, todo los bienes que tenemos dentro, que deberían ser cubiertos por un seguro distinto, y no obligatorio.
El banco o caja tampoco puede obligarte a contratar o usar tarjetas de débito o crédito o a contratar un plan de pensiones. Sin embargo, el hecho de contratar una hipoteca con una entidad determinada puede suponer condiciones ventajosas para el resto de sus productos y servicios o no, por lo que no está de más enterarse bien de qué nos puede beneficiar y qué no, y negociar en consecuencia.
Recuerda que, al igual que tú no estás obligado a contratar seguros con esa entidad, tampoco el banco está obligado a concederte la hipoteca. Puede darse el caso de que las condiciones que te ofrecen sean tan favorables que te interese aceptar los “extras”. Además, es frecuente que la contratación de los seguros sea por un periodo mínimo de un año, por lo que, una vez vencido ese plazo, podrías cancelarlo y contratarlo de nuevo con una aseguradora. En ese caso, deberás avisar al banco de la no renovación, algo de lo que hablaremos próximamente en este blog.
Y recuerda: junto con la hipoteca, debes recibir un documento informándote exactamente de qué condiciones financieras y productos accesorios acarrea. Antes de firmar, solicita a la empresa promotora, al agente bancario o a la inmobiliaria que te faciliten el importe a pagar mensualmente, con todos los seguros y servicios adicionales incluidos. Así te evitarás sorpresas futuras.
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Quiero comprar una casa: ¿Me darán la Hipoteca? |
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Desde que comenzara la crisis financiera global en 2008, que tuvo como una de sus primeras consecuencias la restricción del crédito por parte de las entidades bancarias, existe el temor (en parte fundado) de que, si queremos comprar una vivienda, lo vamos a tener complicado para conseguir una hipoteca con buenas condiciones.
Sin embargo, como recoge en esta noticia el diario Expansión, en el segundo trimestre del año la venta de viviendas aumentó en un 25% con respecto al trimestre anterior. Si bien es cierto que los motivos de este repunte, según los expertos, son la previsión ante la subida del IVA, efectiva desde el 1 de julio, y la eliminación de la bonificación por compra de vivienda en la declaración de la Renta, que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2011, lo cierto es que la inmensa mayoría de esas adquisiciones de viviendas han necesitado financiación. Por tanto, aunque en menor medida que antes de la crisis, los bancos y cajas sí están dando crédito.
Además, debido al alto número de viviendas financiadas a empresas que las entidades tienen en cartera, éstas tienen interés en conceder hipotecas a consumidores particulares para que las viviendas pasen a estos. Es por ello que es más fácil obtener financiación mediante una subrogación (Quedarte con la hipoteca que existe sobre la vivienda) que constituyendo una nueva.
En estos momentos, la mejor noticia para ti es que la disposición por parte de las entidades a realizar subrogaciones, sumada al ajuste de precios, hacen que se encuentren en el mercado oportunidades para financiar tu vivienda al 100%, más el IVA, sin necesidad de pagar “entrada”. En Tolar, por ejemplo, gracias a la importante reducción del precio de la vivienda y a nuestro acuerdo con Cajamurcia, nuestros clientes, incluso aquéllos con menores nóminas, se benefician de una solución que les permite entrar a vivir ya, sin necesidad de abonar el IVA, que queda integrado dentro de la hipoteca. Con la vivienda ya amueblada, la cuota mensual es inferior a 390 euros.
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¿Quieres ahorrarte 720 euros en tu hipoteca? Sigue leyendo |
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¿Alguna vez has escuchado hablar del “suelo de las hipotecas”? El llamado suelo es una cláusula que introducen las entidades bancarias para que el tipo de interés que nos va a cobrar por el préstamo no sea menor que una determinada cantidad. Este interés debe ser la suma del diferencial que hemos negociado con el banco y el euribor (un índice europeo que se aplica en la mayoría de hipotecas en España).
Por ejemplo: si una hipoteca a contratar o revisar hoy, en la que el diferencial pactado con la entidad sea del 0,9%, y teniendo en cuenta que el euribor está al 1,4%, la suma de ambos nos dará el tipo de interés a pagar que será del 2,3%. Sin embargo, si tu hipoteca tiene un suelo mayor de 2,3%, en lugar de cobrarte esa cantidad tendrás que pagar la cantidad determinada por el suelo. Esta cantidad varía según la entidad bancaria, pero puede alcanzar el 3-4%. En números reales, para una hipoteca de 120.000 euros a 30 años, el ahorro sin suelo supone 720 € al año que equivalen a 60 € al mes.
Por lo tanto, si estás negociando tu hipoteca, debes intentar que ésta no incluya la cláusula del suelo. Si ya tienes una hipoteca, averigua si contiene un suelo porque puede suponer un ahorro importante a lo largo del año.
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3 Claves para saber si el precio de una vivienda es justo |
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Esta es una de las pregunta que me han hecho esta mañana en el programa de radio: “Hoy hablamos de vivienda” de cadena dial y que seguro se hace más de una persona que está en estos momentos buscando una vivienda. Voy aprovechar las posibilidades de extenderme que me brinda el blog para poder dar las claves.
Podemos utilizar 3 criterios para poder respondernos a esta pregunta:
- Comparativa con viviendas similares en zona.
- ¿Qué precio tendría la vivienda que interesa si fuese de VPP (VPO)?
- Comparativa precio/hipoteca
Comparativa con viviendas similares en zona.
Lo primero que debemos hacer es comparar el precio de la vivienda en cuestión con el de las viviendas a la venta similares en la zona. Para hacerlo hay que tener la precaución de buscar viviendas de características y estado similar, si me interesa una vivienda nueva de 3 dormitorios no tiene sentido comparar con viviendas que tengan más de 5 años o que tengan 2 dormitorios.
Con esta comparativa sabremos si la vivienda que nos interesa está por encima o por debajo de la media de precio en la zona. Esta dato por sí solo no es definitivo, puede haber pocas viviendas en la zona, por lo que tenemos que buscar más información para poder forjarnos una opinión.
¿Qué precio tendría la vivienda que interesa si fuese de VPP (VPO)?
Conociendo los m2 útiles de la vivienda que nos interesa y de sus anejos (garaje y trastero) podemos conocer el precio que tendría esta vivienda si fuese de VPP*. La comparativa entre el precio que obtengamos y el precio que de la vivienda que nos interesa es muy aclarador. Si la vivienda que nos interesa es libre y su precio se acerca al de VPP es indicativo de que estamos ante un buen precio.
Se dan casos hoy donde los precios de viviendas libres son iguales a los de VPP, esto es indicativo de que estamos ante una oportunidad.
Comparativa precio/hipoteca
Por último debemos de comparar el precio de la vivienda con su valor de hipoteca:
Si el precio es mayor que de hipoteca es indicativo que todavía hay posibilidades de ajuste
Si el precio es igual al de hipoteca estamos ante un buen precio, el vendedor nos está vendiendo la vivienda en lo que debe al banco por lo que no percibirá dinero de la venta, obtendrá la cancelación de la deuda. Estamos ante un buen precio.
Si el precio de la vivienda está por debajo del precio de hipoteca el vendedor tendrá que rebajar la hipoteca con anterioridad a la venta, en otras palabras, tiene que poner dinero para poder realizar la venta. Estamos ante una oportunidad.
*Con el enlace de la calculadora de ayudas de la página del Carm que te dejo podrás calcular para cualquier municipio de la Región de Murcia el precio de una vivienda de VPP a partir de los metros útiles de vivienda y garaje así como las ayudas que te corresponderían.
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